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宝坻昆山佛山东莞惠州:夹缝市场生存现状调查

发布时间:2022-08-02

  一线城市楼市“趾高气昂”,二线城市分化明显,三四线城市深陷库存危机。而处在一线与周边三四线城市之间的“夹缝市场”却走出了自己的独立行情。

  一线城市的独立行情以及独有的限购政策,对于其周边的外溢市场来说,是其他城市所不具备的独特利好。河北的燕郊、大厂、香河等地因紧靠北京,而成了“大北京”楼市。在北京与天津之间,还有承接两地外溢需求的武清、宝坻、滨海新区。再如上海与昆山,昆山十年房价涨幅超过150%。而在东莞市场中,流传着“深圳人买了半个东莞”的说法。佛山、东莞、昆山分别承接了广州、深圳和上海的外溢需求,楼市成交如火如荼。

  从北京周边的市场来看,离北京最近的燕郊有其特殊性,受通州副中心规划的影响,其区位优势被迅速放大,加上燕郊地铁设站一事最近也有了眉目,更让这个区位火热起来。甚至业内疯传,燕郊房价涨到了2万元/平方米。香河市场一直相对平稳,价格涨幅缓慢。据了解,目前香河楼市均价在7500元/平方米左右。而位于北京南部的固安,受新机场以及区域产业等方面的带动,价格已达8000元/平方米。

  对此,北京我爱我家一手事业部总监任振雷介绍,实际上燕郊2万元/平方米的价格只是极个别项目,甚至是极个别的户型。近期,这些区域的价格上浮速度还是比较缓慢,开发商推售也比较理性,政策利好与销售速度之间的平衡点都拿捏的比较到位,也比较默契。

  而在北京与天津之间,更靠近天津市区的武清、宝坻、滨海新区,从中国指数研究院天津分院的数据来看,武清与滨海新区的楼市表现,在2015年下半年之后呈量价上涨的趋势。

  中国指数研究天津分院研究副总监祁丽静表示,武清离北京最近,所以是相比天津其他区域最火热的市场,成交很大一部分是来自北京客户。对于夹缝市场,祁丽静认为,与区位有很大关系,“如果武清不是处在这种优势的区位,其2015年的楼市也不会那么好。”对于滨海新区楼市的回暖,滨海新区某地产开发公司营销负责人马光对中国房地产报记者表示,一些来自北京、山东、河北、东北等地的购房人群对天津落户政策有极大兴趣,在此期间,所谓的“积分落户”中介发挥极大作用。

  尽管大部分“夹缝市场”相对平稳或甚至个别区域呈现热销的场面。但仍有部分区域或部分项目处境尴尬。

  距离深圳80公里的惠州大亚湾,一度被媒体称为“鬼城”。位于大亚湾北岸的一片庞大新城,吸引了大量深圳置业者,却因缺少生活配套而大量空置。几天前,惠州大亚湾公共资源交易中心网站显示,大连万达商业地产有限公司以底价1.15亿元拿下位于大亚湾西区的一宗商业用地。万达商业的入驻能否成为大亚湾的救世主,还要拭目以待。

  同样,在北京与天津之间,也有类似的一座城,这座城就是远近闻名的京津新城。也被业界列入“鬼城”行列。京津新城位于宝坻区,距北京98公里。

  在京津唐的腹地,京津新城用10年时间消化了3000多栋别墅,当政策利好透支后处境尴尬。在任振雷看来,京津的外溢购房需求核心还是人口和就业。祁丽静也认为,“京津新城一直被称为‘鬼城’是因为空置率高,宝坻人口吸附能力不足,产业引进弱一些。不会像武清离北京非常近,不需要产业带动,也会有人来买。”

  北方的冬天,万物蛰伏,一片萧条景象。处于京津唐三城中间地带的超级大盘京津新城,楼市的萧条凄冷比之天气有过之而无不及。

  从北京出发,沿京哈高速行驶半小时,在宝坻北出口转津蓟高速,再行驶约20分钟,即可到达京津新城的入口。

  十多年来,京津新城无数次成为京津两地楼市的热点。“空城”、“鬼城”是很多媒体为其定义的标签。从项目案名即可以看出,该项目的定位与客户群体是来自于京津两地。京津新城位于天津市宝坻区,京津唐三地中心位置。西北距离北京98公里,约1小时车程。南距天津45公里,约30分钟车程,东距唐山105公里。

  驱车驶进宽阔的凯旋门,道路西侧一块印有“京津新城总体规划图”的巨大的广告牌甚为显眼。如果驱车将整个别墅群全部绕下来,至少需要十分钟。这座号称是“亚洲最大别墅区”的京津新城,规划有8000套别墅,目前已建成的仅有3000多套。

  提到京津新城的规划,要把时间推回到十几年前,2001年,天津宝坻撤县设区,迎来了发展机遇。并提出“立足天津、依托北京、借助河北、服务东北、面向全国、放眼世界”的战略构想。据媒体报道,宝坻区政府提出“135工程”的招商引资政策,即100万、300万、500万元的引资计划,500万元以上项目由区长亲自挂帅,而京津新城就是其中重要一项。

  京津新城是2006年国务院批准建设的天津市11个新城之一。按照天津市政府2009年1月批准的《天津市城乡总体规划》,到2020年新城规划面积为53平方公里。从2014年起,京津冀一体化上升到国家战略层面。香港六合凤凰网网站

  到了2016年,一则轨道交通的消息无疑成为最大的利好。1月13日,据北京日报报道,除现在运营的京津城际铁路外,北京和天津之间将再添一条城际铁路——京滨城际。该线路进入天津市后,分别经过宝坻区、武清区、北辰区和东丽区,最终进入滨海新区。相关信息显示,设在宝坻区的站点即是京津新城。

  高铁消息终于落地,但已拥有3000套别墅的小城,却仍然没有一个大型商场或超市。一直以来,京津新城的项目方并不忌讳谈到空置率的问题。该项目销售人员直言:“冬天入住率大概40%,这边住得人比较少,在这里买房的都是天津和北京的人群买来度假。”

  社区商业几乎在瘫痪的状态下,难以想象,这3000多套别墅除在售的几十套外,已全部售出。据媒体2015年4月的报道,当时京津新城的销售率达到90%左右。京津新城康园的329套别墅仅剩3套未卖出,价格为每平方米13000元。而中国房地产报记者从该项目销售人员处了解到,目前剩余康园与熙园的尾房共20多套。而从天津房地产综合信息网的数据来看,仅康园在售项目就超过10套,熙园在售项目为20多套。看来,这半年间的去化并不理想。

  京津新城自2004年开发至今已有十余年,而这3000多套别墅仅仅是其中的一半。整个项目到目前为止也仅开发了5期。第5期的雍园将在2016年下半年开盘。

  从南区一直向东,就是即将开盘的雍园。在京津新城规划图中,由宝白路将京津新城前5期与后5期分隔开来。这条路的另一侧,将是下一个5期项目,从第6期一直到第10期,而目前依旧是荒地一片。

  据了解,区域内,同为合生创展开发的高尔夫公寓项目,目前销售状态似乎并不乐观。从天津房地产综合信息网数据来看,该项目自2010年建成以来,仍有大量的库存待消化。

  对于京津之间的很多夹缝市场,北京一位开发商营销人士向中国房地产报记者表示,有规划热点、有轨道、有高速,距离3环50公里是一个热度,而100公里则是另一个热度,对于宝坻的市场来看并不乐观。

  从北京房地产各大门户网站上搜索京津新城二手房,可以看到,目前该项目在售二手房源达千套以上。京津新城在2017年将开启“下半场”,余下的5期产品,在下一个十年,还有很长的路要走。北京某新房代理公司销售总监表示,如果没有大的产业布局或其他利好带动人口和就业,“这种规模大盘的最终结局只能是自生自灭”。

  带着全年54237套的成交与超过9100元/平方米的均价,昆山房地产市场结束了创下新高的2015年。

  据中国指数研究院统计数据显示,2015年12月江苏省纳入统计的17个城市中,昆山涨幅居于首位,2015年12月均价达9407元/平方米,环比上涨3.1%。

  在整体市场不被看好的背景下,昆山同比2014年商品房市场呈现量价稳增,且全年成交突破5万套大关。作为一个县级市,昆山市场的乐观不仅源于其强劲的产业背景,更是受益于苏沪一线经济带的核心区位、人口的净流入以及政府规划推进的落实。

  昆山北至东北与常熟、太仓两市相连,东与上海嘉定、青浦两区交界,西与苏州相城区、吴中区、苏州工业园区接壤,南部毗邻周庄与吴江。通达浙江,地处上海与苏州之间的昆山,近些年在房地产市场上的成长,与它优越的区域位置休戚相关。

  事实上,以优越的地理位置为增长基础,受上海市场的辐射影响,如今昆山的房价已经远远高出普通的三四线城市。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,昆山楼市价格上涨有明显的伴随性,“一般是周边核心城市有所上涨,然后再蔓延到这里”。

  2015年昆山的商品住宅均价达到了9115元/平方米,2006年昆山的均价仅有3600元/平方米。十年间昆山的房子每平方米就上涨了超过5500元,均价涨幅超过150%。2015年随着上海楼市全新飘红,昆山楼市的商品房也销售不错,市场存量较2014年下降5%,截至2015年底全市存量累计8万余套,为近几年低位。

  一位绿地控股的相关负责人告诉中国房地产报记者:“昆山市场现在呈现良性上行。以花桥绿地滨江汇繁华里项目为例,2015年12月价格达到了11000元/平方米,这较之于首次开盘,价格上涨了20%。而该项目仅12月就完成了1.7亿元的销售金额。”

  而事实上,昆山不仅是房价在涨,土地也在水涨船高。进驻昆山13年的绿地控股相关负责人表示,随着昆山城市升级转型,政府提出土地“零增长”概念,促使昆山土地市场价值回归,各品牌开发商激烈争夺优质地块。2015年上半年昆山仅花桥供应2幅纯宅地,其余4幅均为商办用地。在2015年年,城西杜克大学地块的楼面地价更是高达7640元/平方米,成为昆山2015年度总价地王。

  苏南万科方面也表示,考虑昆山发展的前景,以及根据万科自身的战略发展规划,如果时机适宜,还有可能会在昆山拿地。

  除了政策的持续利好,交通是昆山房价走高的关键要素。2013年10月随着中国首条跨省地铁的开通,让昆山到上海仅需要70分钟。2015年4月30日,建设多年的中环快速路全线通车,也使昆山道路交通全面提速。

  中环与地铁缩短了昆山与上海的距离,交通的便捷更使昆山的房屋整体升值。在昆山临近上海的地理优势逐渐凸显的同时,也在吸引更多房企的进入。事实上,万科迈入昆山正是在11号线开通的那一年。据苏南万科方面介绍,万科自2013年开始布局昆山,主要是看中昆山花桥拥有的地理优势。

  在卢文曦看来,交通是上海作为长三角发展的龙头城市辐射周边区域的重要途径。昆山花桥与上海轨道交通的直达,大大提升了昆山与上海之间的“同城感”。

  2016年1月,在上海公布的《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要》中,明确了2020年将上海的常住人口控制在2500万人左右。上海紧握“人口红线”的表态也意味着未来上海“居转户”的政策也极有可能会随之缩紧,会让周边城市承接来自上海外溢的购买力,而昆山恰恰是承接这些外溢购买力的第一站。

  2010年昆山户籍人口为70万人,到2015年增长至77万人。外来暂住人口由2010年的98万人增长至2015年127万人,净增近30万人。其中昆山开发区外来人口五年内增长近10万,花桥经济开发区增长3.4万,而这批人群也在逐渐成为昆山置业的重要客群。

  绿地方面表示,在上海控制人口的政策下,上海的落户政策以及居住证政策必然趋紧,将使得部分上海购房客户因房价、户籍等多种原因外溢到上海周边。昆山因距离上海最近而最容易接纳这批客群,尤其以昆山花桥为最。

  卢文曦表示:“上海设立‘人口红线’意味着总量受到控制。而溢出的购买力有可能会聚集在两方面,一个是旅游度假需求,另一个是养老需求。周边城市可以借助地理位置以及价格优势吸引上海消费者,但前提条件是相关配套要比较完善。”

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